НДФЛ с аренды считается по ОБЩЕЙ пятиступенчатой шкале (13–22%) вместе с прочими доходами по основной базе — не по отдельной шкале, как продажа имущества. НПД (самозанятость) доступен только для сдачи в аренду ЖИЛОЙ недвижимости (ст. 6 ФЗ №422-ФЗ) — для коммерческих помещений этот вариант не подходит физлицу без статуса ИП.
Три законных способа платить налог с аренды
НДФЛ (по умолчанию, без регистрации) — 13–22% по общей прогрессивной шкале вместе с прочими доходами. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля.
Самозанятость (НПД) — 4% при сдаче физлицу, 6% при сдаче организации/ИП. Только для жилой недвижимости. Лимит дохода — 2,4 млн руб./год. Первые 10 000 руб. налога покрываются бонусом при регистрации (эффективная ставка первое время ниже на 1 п.п.).
ИП на УСН «доходы» — 6% (могут быть пониженные региональные ставки), если сдача в аренду носит характер систематической предпринимательской деятельности, особенно для нежилых помещений. Требует регистрации ИП и уплаты страховых взносов.
Что выгоднее
Для жилой недвижимости при доходе до 2,4 млн/год — почти всегда выгоднее НПД (4–6% против 13–22%), если нет других причин избегать статуса самозанятого.
Для нежилых помещений НПД недоступен — выбор между обычным НДФЛ и регистрацией ИП на УСН зависит от суммы страховых взносов ИП (фиксированные + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.) в сравнении с экономией на ставке.